Cosa sono le Tabelle Millesimali?
Le tabelle millesimali stabiliscono l’interesse che ciascun condòmino ha sulle varie parti comuni dell’edificio.
Tali tabelle sono previste e disciplinate dal Codice Civile (artt. 1118, 1123, 1124, 1126 e 1136) e dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni attuative del C.C. L’art. 68 disp. att. C.C. stabilisce che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare e che tali valori siano espressi in millesimi.
Nelle tabelle millesimali sono riportate tutte le unità immobiliari (u.i.) comprese in un condominio e determinano per ognuna di queste il valore espresso in millesimi; stabilendo in questo modo il valore reciproco tra le u.i. (un condominio può essere costituito da più edifici che condividono parti o beni comuni quali strade di accesso locali servizi portinerie giardini.
Può essere composto da più condomini acquisendo in questo modo le caratteristiche di “supercondominio”).
Le tabelle millesimali hanno 3 funzioni fondamentali:
rappresentano la quota dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali;
sono necessarie per determinare le maggioranze assembleari servono per ripartire fra i condomini le spese relative alle parti comuni.
Come si determinano i Millesimi?
Il calcolo dei valori millesimali viene effettuato dal tecnico incaricato sulla base delle superfici reali di ogni singola unità immobiliare queste devono essere ragguagliate mediante coefficienti correttivi
che considerino le caratteristiche peculiari di ogni singolo ambiente all’interno di ogni singola u.i.
Sono escluse dal calcolo dei millesimi le corti comuni esterne e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini e gli immobili comuni (portinerie locali servizi e simili). Sono incluse, invece, le aree esterne e pertinenze se di proprietà esclusiva.
I coefficienti correttivi
I coefficienti correttivi, hanno lo scopo di caratterizzare le varie u.i. diversificandole a seconda della loro posizione all’interno del condominio e per le loro peculiarità intrinseche, determineranno quindi un apprezzamento/deprezzamento delle singole u.i.
Servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato sulla base di quanto previsto dalle circolari n. 12480/1966 e 2945/1993 del Ministero dei Lavori Pubblici. Il tecnico incaricato può modificarli ed integrarli in considerazione delle caratteristiche tipiche del condominio.
Abitualmente vengono adottati i seguenti indici correttivi:
Coefficiente di destinazione: box, negozi, retrobottega, abitazioni camere ripostigli corridoi corti esclusive portici ecc.
Coefficiente di funzionalità e distribuzione interna: Esprime un giudizio circa la conformazione, distribuzione ed usufruibilità dei vani di una u.i.
Coefficiente di piano: I valori da attribuire variano a seconda del piano in cui si trova l’u.i. Valori diversi vengono attribuiti se il fabbricato è servito o meno dall’ascensore.
Coefficiente di esposizione: dipende dalla qualità degli affacci.
Coefficiente di isolamento termico: esprime la qualità dell’u.i. riferita alle dispersioni termiche verso
l’esterno.
Coefficiente di luminosità: dipende dal rapporto tra superficie degli ambienti e superficie finestrata (il coefficiente deve considerare anche la teorica capacità di ricambio d’aria).
Coefficiente di orientamento: dipende dagli agenti atmosferici ai quali l’edificio è sottoposto a seconda dell’orientamento (venti prevalenti piogge soleggiamento ecc.).