Affrancazione e Trasferimenti

Le procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà rappresentano passaggi fondamentali per chi possiede un immobile costruito nell’ambito dell’edilizia convenzionata, in particolare nelle aree P.E.E.P. (Piani di Edilizia Economica e Popolare) e PdZ (Piani di Zona) disciplinate dalla Legge 167/1962 e dalle convenzioni stipulate con il Comune.

Si tratta di operazioni spesso complesse, che richiedono una verifica approfondita della normativa, della convenzione urbanistica originaria e dei vincoli applicati all’immobile.
Sono procedure indispensabili in vista di una vendita, di una successione, di un finanziamento, oppure semplicemente per liberare l’immobile da limitazioni che ne condizionano il valore e la commerciabilità.

Che cos’è l’affrancazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione?

L’affrancazione è la procedura con cui viene eliminato il vincolo del prezzo massimo di cessione previsto dalle convenzioni tra Comune e costruttore.
In molti complessi P.E.E.P., il Comune stabiliva un prezzo massimo a cui l’immobile poteva essere venduto, anche a distanza di anni o decenni dalla costruzione.

Con l’affrancazione:

 - l’immobile non è più soggetto al prezzo calmierato;

 - può essere venduto al prezzo di mercato;

 - decadono le restrizioni legate al reddito dell’acquirente e ad altri requisiti;

 - aumenta la commerciabilità del bene.

Questa procedura è particolarmente importante a Roma, dove molte abitazioni costruite dagli anni ’80 ai primi anni 2000 ricadono ancora in regimi convenzionati.

Quando è obbligatoria o consigliata l’affrancazione?

L'affrancazione è necessaria quando:

 - si intende vendere l’immobile senza vincoli;

 - si è già stipulato un atto di compravendita senza rispettare i vincoli (e occorre regolarizzare per evitare nullità);

 - si vuole adeguare l'immobile al valore reale di mercato;

 - si desidera accedere a mutui e finanziamenti più agevoli;

 - si necessita di una piena spendibilità del bene in operazioni notarili o successorie.

Molti proprietari ignorano di avere ancora vincoli attivi: in questi casi, l'affrancazione diventa indispensabile per evitare blocchi nella futura vendita.

Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà

Molti immobili P.E.E.P. sono edificati su aree concesse in diritto di superficie, cioè un diritto reale limitato: il proprietario ha piena proprietà dell’alloggio, ma non del terreno, che rimane del Comune.

La trasformazione permette di:

 - ottenere la piena proprietà del bene;

 - eliminare vincoli residui della convenzione;

 - aumentare il valore dell’immobile;

 - semplificare future vendite, donazioni o successioni.

In molti casi, la trasformazione è un passaggio preliminare all’affrancazione.

Come si calcola l’importo di affrancazione e trasformazione?

L’importo viene determinato dal Comune in base a:

 - parametri stabiliti originariamente dalla convenzione;

 - valore del terreno;

 - quota millesimale dell’immobile;

 - anni trascorsi dalla stipula;

 - criteri aggiornati dalle delibere comunali (es. Delibera 40/2016 del Comune di Roma).

L’importo non è uguale per tutti e deve essere calcolato con precisione prima di avviare la procedura.

Fasi della procedura

Una gestione corretta prevede:

1. Verifica preliminare

 - analisi della convenzione originaria;

 - verifica del regime dell’immobile (superficie o proprietà);

 - controllo dell’eventuale prezzo massimo di cessione;

 - ricognizione catastale e urbanistica.

2. Calcolo del corrispettivo

Viene determinato secondo le formule previste dal Comune e le delibere vigenti.

3. Presentazione dell’istanza

Si deposita la domanda presso il Comune con la documentazione tecnica richiesta.

4. Istruttoria e verifica

Il Comune effettua controlli, richiede eventuali integrazioni e comunica il corrispettivo ufficiale.

5. Stipula dell’atto notarile

Una volta versato l’importo, il notaio redige l’atto che elimina definitivamente i vincoli.

Documenti necessari

A seconda del caso, possono essere richiesti:

 - copia della convenzione urbanistica;

 - visure catastali aggiornate;

 - atto di provenienza;

 - documentazione comunale e amministrativa;

 - estratto di mappa e planimetrie;

 - dichiarazioni sulle precedenti cessioni.

Una raccolta documentale incompleta è una delle principali cause di ritardi.

Perché affidarsi a un tecnico specializzato?

Le procedure P.E.E.P. sono tra le più complesse dell’intero panorama immobiliare romano.
Una consulenza tecnica professionale permette di:

 - inquadrare correttamente il regime dell'immobile;

 - determinare con esattezza il costo;

 - evitare istruttorie infinite o richieste di integrazioni;

 - prevenire atti nulli o contestazioni notarili;

 - completare tutto l’iter in tempi rapidi.

È un’attività che un privato difficilmente può gestire da solo, sia per la mole di normativa, sia per le complessità della documentazione storica.