Cos’è il Regolamento Condominiale?
“Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino …”.
A sancire detto obbligo, è l’articolo 1138 del codice civile
Il regolamento condominiale è di due tipi: assembleare o contrattuale.
Il regolamento condominiale assembleare
Il regolamento assembleare è quello individuato dall’articolo 1138 del codice civile, che ha dunque le finalità di:
Dettare le norme sull’uso delle cose comuni;
Ripartire le spese secondo i criteri normativi;
Stabilire le norme sul decoro e l’amministrazione dell’edificio.
La maggioranza necessaria per la sua approvazione è stabilita al terzo comma dell’articolo 1138, questo stabilisce la necessità del voto favorevole “che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Alcuni esempi
Potrà stabilire: le modalità di fruizione di parcheggi comuni o della sala riunioni per usi diversi od esclusivi, orari d’apertura dei giardini comuni ecc.
Potrà ridefinire le tabelle dei millesimi di proprietà e quelle per la ripartizione delle spese di riscaldamento o dell’ascensore ecc. e stabilire diverse modalità di convocazione dell’assemblea condominiale a garanzia ai diritti del singolo condomino,
Non potrà altresì disciplinare aspetti differenti della vita condominiale rispetto a quelli precisamente individuati all’articolo 1138 e sopra menzionati o derogare i principi fissati dalla legge.
Questi limiti sono di carattere assoluto? Assolutamente no: solo con quello contrattuale è possibile disciplinare ogni aspetto della vita condominiale, prevedendo espressamente delle deroghe ampie ai principi di legge.
Il regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento condominiale contrattuale è quell’accordo attraverso cui è possibile disciplinare aspetti ulteriori della vita condominiale. Attraverso lo stesso vi è poi la possibilità di derogare ai criteri di legge fissati dal codice civile e dalle leggi complementari.
Qual è la forma del regolamento contrattuale?
Si tratta di un vero e proprio contratto, a cui devono prendere parte tutti i partecipanti al condominio. Per usare la definizione del codice civile il contratto è “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.
Il regolamento contrattuale dovrà quindi essere approvato all’unanimità da tutti i condomini nel corso di un’assemblea condominiale.
Cosa può disciplinare?
Le funzionalità del regolamento contrattuale sono fondamentalmente di tre tipi:
Disciplinare aspetti ulteriori rispetto al regolamento assembleare;
Derogare la disciplina di legge, ad esempio, in ordine alla ripartizione delle spese;
Fissare dei limiti gravanti sulla proprietà del singolo condomino.
Attraverso un accordo di questo tipo sarà, ad esempio, possibile ripartire le spese condominiali pro capite invece che per millesimi di proprietà. Sarà possibile vietare attività diverse da quelle tipicamente residenziali, l’ingresso di animali, e così via. Con il regolamento contrattuale sarà anche possibile incidere sui diritti di proprietà dei singoli condomini, costituendo delle servitù. (ricordo che l’approvazione del Regolamento Contrattuale prevede il voto favorevole di tutti i condomini compreso il soggetto verso cui viene istituita la servitù).
L’opponibilità del regolamento contrattuale e assembleare
Il regolamento assembleare è, per definizione, sempre opponibile a tutti gli aventi causa.
Il regolamento contrattuale è altresì opponibile a tutti i condomini qualora a questo sia stato reso formalmente pubblico mediante la trascrizione nei registri (pubblici) immobiliari.
Non sempre la trascrizione della disciplina condominiale contrattuale è perfezionata. Era prassi notarile, soprattutto in tempi meno recenti, allegare il regolamento contrattuale al primo atto di compravendita avente ad oggetto la prima unità abitativa venduta nel condominio.
La Corte di Cassazione, con sentenza numero 17886 del 2009, ha però interpretato le norme nel senso di ritenere vincolante per i condomini il regolamento contrattuale anche nella circostanza in cui lo stesso non sia stato dal notaio trascritto nei registri immobiliari. ritenendo sufficiente un mero richiamo del regolamento nell’atto di acquisto o un’accettazione (anche tacita) del regolamento operata successivamente per rendere lo stesso opponibile a tutti.
Modifiche del regolamento condominiale contrattuale o assembleare
La qualificazione del regolamento condominiale come contrattuale o come assembleare incide nettamente sui quorum richiesti per la loro modifica.
Per la modifica di quello contrattuale sarà necessaria l’unanimità degli aventi diritto;
Per la modifica di quello assembleare sarà invece necessaria la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea (singoli concòmini) e almeno i 500 millesimi del valore del fabbricato.