Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire è il titolo abilitativo edilizio necessario per realizzare interventi che comportano trasformazioni urbanistiche ed edilizie rilevanti. È lo strumento previsto dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) per regolare opere che incidono in modo significativo sull’organismo edilizio, sui prospetti, sulla volumetria o sulla destinazione d’uso.
Si tratta del procedimento autorizzativo più complesso tra quelli previsti dalla normativa edilizia.

Quando è necessario il Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire è richiesto nei casi in cui l’intervento supera i limiti della manutenzione straordinaria e della ristrutturazione edilizia attuabile tramite SCIA.
È obbligatorio per:

 - nuove costruzioni, anche parziali;

 - ampliamenti di volumetria (chiusure, verande, elevazioni);

 - ristrutturazioni edilizie pesanti con modifiche dei prospetti;

 - interventi che comportano nuove superfici o incremento del carico urbanistico;

 - demolizione e ricostruzione con sagoma differente;

 - cambi di destinazione d’uso rilevanti;

 - opere su edifici soggetti a vincoli paesaggistici o culturali (DM 42/2004), quando le trasformazioni non rientrano in titoli minori.

È il procedimento più utilizzato per interventi di ristrutturazione importante, ampliamento o trasformazione complessiva dell’immobile.

Procedura amministrativa

A differenza della CILA e della SCIA, il Permesso di Costruire prevede un iter autorizzativo non immediato, con valutazione diretta da parte del Comune.
La procedura comprende:

1. Predisposizione dell’intero progetto edilizio (architettonico, strutturale, impiantistico).

2. Istruttoria tecnica e urbanistica del Comune, con eventuali richieste di integrazione.

3. Acquisizione dei pareri necessari (paesaggistica, sicurezza, vincoli, reti).

4. Rilascio del Permesso, che avviene con atto formale dell’Amministrazione.

L’inizio dei lavori è consentito solo dopo il rilascio dell’autorizzazione.

Documentazione richiesta

Il Permesso di Costruire richiede un fascicolo tecnico articolato e completo, che generalmente include:

 - relazione tecnica e urbanistica;

 - verifiche di conformità edilizia, paesaggistica e catastale;

 - elaborati grafici (stato di fatto, progetto, sovrapposto, prospetti);

 - calcoli strutturali e deposito al Genio Civile, se previsti;

 - relazione impiantistica ex D.M. 37/2008;

 - relazione energetica ex Legge 10;

 - pareri degli enti competenti (Sovrintendenza, ASL, Acea, Vigili del Fuoco, ecc.);

 - PSC, POS e adempimenti sulla sicurezza nei cantieri.

Si tratta quindi di un titolo edilizio che richiede un elevato livello di accuratezza tecnica.

Tempistiche

Le tempistiche variano a seconda della complessità dell’intervento e della presenza di vincoli.
In linea generale:

 - 60–90 giorni per l’istruttoria standard;

 - 120 giorni o più in caso di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali;

 - tempi aggiuntivi per eventuali integrazioni richieste dagli uffici.

Il rilascio del Permesso avviene tramite determinazione dirigenziale.

Inizio lavori e validità

Una volta ottenuto il Permesso:

 - i lavori devono iniziare entro un anno;

 - devono concludersi entro tre anni, salvo presentazione di proroga;

 - ogni variante significativa richiede una pratica aggiuntiva (SCIA in variante o nuova istruttoria).

Il rispetto delle tempistiche è fondamentale per evitare decadenze del titolo.

Fine lavori e aggiornamenti

Al termine dell’intervento è necessario:

 - comunicare la fine lavori;

 - presentare l’aggiornamento catastale tramite DOCFA;

 - depositare eventuale collaudo strutturale;

 - redigere la certificazione di conformità urbanistica ed edilizia.

Questo garantisce che l’immobile sia regolarmente accatastato e conforme alle opere realizzate.

Perché affidarsi a un tecnico specializzato?

Il Permesso di Costruire è il titolo edilizio con maggiore complessità normativa e tecnica. Affidarsi a un professionista significa garantire:

 - correttezza della progettazione;

 - rispetto delle norme urbanistiche, edilizie e paesaggistiche;

 - gestione efficiente dei rapporti con il Comune;

 - riduzione del rischio di dinieghi, ritardi e varianti costose;

 - piena regolarità dell’immobile a lavori ultimati.

Un iter autorizzativo ben condotto evita problemi futuri e assicura un intervento chiaro, sicuro e completamente legittimo.