Verifica Gravami, Trascrizioni, Vincoli e Situazione Pregiudizievole dell’Immobile

La visura ipotecaria è il documento rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare) che permette di conoscere tutte le formalità giuridiche che gravano su un immobile o su un soggetto.
È uno strumento indispensabile per valutare la piena regolarità patrimoniale del bene prima di una compravendita, di un mutuo, di una successione o di qualsiasi operazione immobiliare.

A differenza della visura catastale, che riguarda gli aspetti tecnici e fiscali, la visura ipotecaria attiene alla situazione giuridica dell’immobile, inclusi diritti, ipoteche, pignoramenti e trascrizioni.

Che cos’è la visura ipotecaria?

La visura ipotecaria consente di verificare:

 - ipoteche volontarie (mutui, finanziamenti);

 - ipoteche giudiziali;

 - pignoramenti;

 - sequestri;

 - domande giudiziali (azioni legali trascritte sull’immobile);

 - servitù;

 - atti di vendita e donazione;

 - successioni;

 - vincoli e annotazioni;

 - cancellazioni di gravami.

Ogni formalità è riportata con numero, data, contenuto e soggetti coinvolti.

Perché è fondamentale la visura ipotecaria?

È l’unico documento che permette di verificare:

 - se un immobile è libero da ipoteche;

 - se esistono pignoramenti o sequestri;

 - se il venditore è realmente proprietario;

 - se l’immobile è soggetto a contenziosi;

 - se ci sono domande giudiziali pendenti;

 - se le ipoteche risultano cancellate o ancora attive.

Senza una visura ipotecaria aggiornata, ogni operazione immobiliare è a rischio.

Tipologie di visura ipotecaria

1. Visura per immobile

Ricerca basata sui dati catastali (foglio, particella, subalterno).
Restituisce tutte le formalità che riguardano quello specifico bene.

2. Visura per soggetto

Ricerca basata sul nominativo (persona fisica o giuridica).
Identifica tutti i beni intestati e le relative formalità.

3. Visura storica

Ricostruisce l’intera storia ipotecaria e trascrizionale dell’immobile.

Che cosa contiene una visura ipotecaria?

Una visura ipotecaria riportata in maniera completa include:

 - le trascrizioni (atti notarili: compravendite, donazioni, successioni);

 - le iscrizioni (ipoteche volontarie e giudiziali);

 - le annotazioni (cancellazioni, estinzioni);

 - i pignoramenti;

 - i sequestri;

 - le domande giudiziali (cause, controversie, diritti rivendicati).

Ogni formalità ha un numero di registro, una data e una descrizione tecnica.

Quando è necessaria la visura ipotecaria?

È obbligatorio richiederla in caso di:

 - compravendita immobiliare;

 - richiesta e concessione di mutuo;

 - donazioni e successioni;

 - frazionamenti o fusioni di unità immobiliari;

 - valutazioni patrimoniali;

 - aste immobiliari;

 - sanatorie edilizie con atti notarili;

 - verifica preliminare di un potenziale acquisto;

 - verifica della situazione debitoria del venditore.

In ogni atto notarile è indispensabile presentare una visura ipotecaria aggiornata.

Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

 - La visura catastale identifica l’immobile.

 - La visura ipotecaria identifica i gravami giuridici sull’immobile.

Sono due documenti complementari ma totalmente differenti, entrambi necessari per la piena conoscenza del bene.

Rischi in assenza di visura ipotecaria

Comprare o vendere un immobile senza aver prima verificato la visura ipotecaria comporta rischi elevati:

 - acquisto di un immobile gravato da ipoteche;

 - sorpresa di pignoramenti o sequestri pendenti;

 - irregolarità sugli atti precedenti;

 - incapacità del venditore di vendere;

 - blocchi nelle procedure notarili;

 - responsabilità legale e patrimoniale;

 - perdita della caparra o danni economici.

La visura ipotecaria previene queste problematiche.

Come si ottiene la visura ipotecaria?

La visura può essere richiesta:

 - presso l’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare;

 - tramite portali ufficiali telematici;

 - tramite tecnici abilitati o professionisti.

Il documento viene rilasciato in formato PDF con firma digitale.

Perché affidarsi a un tecnico specializzato?

Un tecnico esperto non si limita a estrarre la visura, ma:

 - analizza nel dettaglio ogni formalità;

 - individua ipoteche non cancellate;

 - interpreta trascrizioni complesse;

 - verifica atti notarili collegati;

 - valuta la presenza di rischi e vincoli;

 - ricostruisce la storia dell’immobile.

Il risultato è una verifica completa della situazione giuridica del bene, essenziale per transazioni sicure.