Infiltrazioni condominiali: come si individua il responsabile?

Quando compare un’infiltrazione in un edificio condominiale, la prima domanda non è quasi mai tecnica, ma pratica: di chi è la responsabilità? A Roma, dove molti edifici hanno terrazzi, balconi e coperture stratificate nel tempo, individuare l’origine del problema è spesso complesso.

Attribuire la responsabilità senza una corretta analisi tecnica porta frequentemente a contenziosi inutili e a interventi inefficaci.

Responsabilità e origine dell’infiltrazione

La responsabilità non dipende da dove si manifesta il danno, ma da dove nasce l’infiltrazione. Questo principio è spesso frainteso, portando a conclusioni affrettate e interventi sbagliati.

Un’infiltrazione che compare in un appartamento può avere origine in una parte comune o in un elemento di proprietà esclusiva.

Parti comuni e parti private

In ambito condominiale, coperture, lastrici solari, facciate e strutture portanti sono generalmente parti comuni. Balconi, terrazzi a livello e finiture possono invece rientrare nella proprietà esclusiva, a seconda della loro funzione e configurazione.

Distinguere correttamente queste categorie è fondamentale per attribuire responsabilità e definire l’intervento.

Il ruolo del terrazzo o del lastrico solare

I lastrici solari e i terrazzi a livello sono spesso al centro delle infiltrazioni. Anche quando sono ad uso esclusivo, la loro funzione di copertura può far ricadere parte della responsabilità sul condominio.

Questo aspetto rende indispensabile una valutazione tecnica prima di qualsiasi decisione.

Perché le perizie superficiali non bastano?

Limitarsi a osservare il punto in cui l’acqua emerge non è sufficiente. L’acqua segue percorsi complessi e può manifestarsi lontano dalla sua origine.

Senza un’analisi delle stratigrafie e dei dettagli costruttivi, il rischio di attribuire responsabilità errate è elevato.

Analisi tecnica prima della discussione legale

Prima di affrontare il problema in sede condominiale o legale, è fondamentale chiarire l’origine tecnica dell’infiltrazione. Solo così è possibile individuare il soggetto responsabile e definire un intervento efficace.

Molti contenziosi nascono perché si discute di responsabilità senza aver chiarito la causa.

Il ruolo del tecnico come figura neutrale

Un’analisi tecnica indipendente consente di riportare la discussione su basi oggettive. Il tecnico non attribuisce colpe, ma individua cause e soluzioni.

Questo approccio riduce conflitti, tempi e costi, permettendo di risolvere il problema in modo corretto.