DOCFA – Documento Catasto Fabbricati

Accatastamenti, Variazioni, Frazionamenti e Fusioni

Il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è la procedura informatica ufficiale utilizzata per dichiarare al Catasto ogni variazione che interessa un immobile urbano: nuove costruzioni, frazionamenti, ampliamenti, ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, fusioni e qualsiasi modifica che alteri la consistenza, la rendita o la planimetria dell’unità immobiliare.
È un adempimento fondamentale per la regolarità catastale dell’immobile e per la sua piena commerciabilità, in particolare nel contesto di Roma.

A cosa serve il DOCFA?

Il DOCFA consente di:

 - registrare nuove costruzioni presso il Catasto Fabbricati;

 - aggiornare la planimetria catastale a seguito di lavori edilizi;

 - dichiarare ampliamenti, soppalchi o modifiche interne;

 - correggere dati catastali errati o non aggiornati;

 - eseguire fusioni o frazionamenti di unità immobiliari;

 - aggiornare la destinazione d’uso catastale;

 - attribuire una nuova rendita catastale coerente con lo stato attuale;

 - allineare la banca dati catastale alla situazione reale dell’immobile.

Ogni intervento edilizio che modifica l’immobile comporta, nella maggior parte dei casi, l’obbligo di aggiornamento catastale tramite DOCFA.

Quando è obbligatorio presentare un DOCFA?

La presentazione del DOCFA è obbligatoria nei seguenti casi:

 - nuove costruzioni;

 - ristrutturazioni interne con modifica dei tramezzi;

 - demolizioni e ricostruzioni;

 - frazionamenti in più unità immobiliari;

 - fusioni in un’unica unità immobiliare;

 - ampliamenti o modifiche della superficie;

 - cambi di destinazione d’uso;

 - realizzazione di soppalchi;

 - chiusura di verande o balconi, se legittimata urbanisticamente;

 - aggiornamento dei parametri utili ai fini IMU e TARI.

In assenza del DOCFA, la planimetria catastale risulta non aggiornata, generando irregolarità che possono impedire la vendita, la locazione o la stipula di un mutuo.

Il DOCFA e la conformità urbanistica

È fondamentale distinguere tra:

 - conformità catastale (planimetria conforme allo stato di fatto);

 - conformità urbanistica (immobile conforme ai titoli edilizi autorizzati).

Il DOCFA non sana abusi edilizi:
la procedura catastale si limita a rappresentare graficamente e fiscalmente ciò che è stato legittimamente autorizzato.
Per questo motivo, prima della presentazione del DOCFA è indispensabile verificare la regolarità edilizia mediante CILA, SCIA, Permesso di Costruire o procedura di sanatoria.

Documentazione necessaria per il DOCFA

Una pratica DOCFA completa prevede:

 - estratto di mappa aggiornato;

 - planimetria catastale quotata (nuova o modificata);

 - visure catastali;

 - elaborato planimetrico per edifici con più unità;

 - planimetria del subalterno;

 - relazione tecnica descrittiva;

 - titoli edilizi o sanatorie (CILA, SCIA, PdC, art. 36/37 DPR 380/2001);

 - calcolo della nuova rendita catastale;

 - delega e documenti del proprietario.

Il tecnico incaricato assevera la conformità della nuova planimetria allo stato reale dell’immobile.

Tipologie di pratiche DOCFA

1. Nuova costruzione

Accatastamento di fabbricati mai dichiarati al Catasto.

2. Variazione catastale

Aggiornamento conseguente a modifiche interne o esterne che incidono su superficie, consistenza o distribuzione.

3. Frazionamento

Suddivisione di un’unità immobiliare in due o più subalterni distinti.

4. Fusione

Unione di più unità in un’unica abitazione, frequente dopo interventi autorizzati con CILA o SCIA.

5. Cambio di destinazione d’uso

Aggiornamento della categoria catastale coerente con il nuovo utilizzo.

6. Correzioni e allineamenti

Rettifica di errori pregressi o difformità grafiche presenti in banca dati.

Calcolo della rendita catastale

Il DOCFA determina o aggiorna la rendita catastale sulla base di:

 - superficie catastale;

 - categoria e classe;

 - qualità e numero dei vani;

 - caratteristiche costruttive dell’unità;

 - eventuali pertinenze.

Una rendita catastale corretta consente di evitare:

• errati calcoli di IMU e TARI;

• contestazioni in sede di compravendita;

• criticità in mutui, successioni o donazioni.

Iter della procedura

1. Rilievo e verifica documentale

Confronto tra stato reale dell’immobile, planimetrie depositate, titoli edilizi e dati catastali.

2. Redazione degli elaborati

Predisposizione della nuova planimetria catastale secondo gli standard dell’Agenzia delle Entrate.

3. Compilazione del DOCFA

Inserimento dei dati dell’immobile, delle variazioni, della rendita e degli elaborati grafici.

4. Invio telematico all’Agenzia delle Entrate

Trasmissione digitale della pratica da parte del tecnico abilitato.

5. Approvazione e registrazione

Il Catasto aggiorna la banca dati e rende disponibili le nuove visure.

Sanzioni e rischi in caso di mancato aggiornamento

La mancata presentazione del DOCFA può comportare:

 - difformità catastali;

 - nullità o sospensione degli atti notarili;

 - problemi nell’ottenimento di mutui;

 - errori nella tassazione immobiliare;

 - accertamenti e sanzioni;

 - contestazioni da parte di acquirenti o notai.

Un immobile non aggiornato catastalmente risulta spesso non commerciabile.

Perché affidarsi a un tecnico specializzato?

Un professionista esperto in pratiche DOCFA garantisce:

 - verifica preventiva della conformità edilizia;

 - elaborati grafici accurati e conformi;

 - corretta attribuzione del subalterno e della rendita;

 - gestione completa della procedura catastale;

 - allineamento tra Catasto e stato reale dell’immobile;

 - prevenzione di contestazioni notarili e sanzioni.

Un DOCFA redatto correttamente è essenziale per la piena regolarità tecnica, fiscale e giuridica dell’immobile.